築40年の家に長く住むために｜大田区の戸建て改修と増改築履歴・土台の調査

築40年の家、これからも住むために。庭に面した木の住まいと、増改築の履歴と土台を確認するという見出し

「住み慣れた家を残したいけれど、築40年になるとどこまで直すべき？」。大田区の戸建てで、設備交換や内装の張り替えを重ねてきた方もいるでしょう。長く住む計画では、今見えている傷みだけでなく、以前の増築・間取り変更と、建物を支える部分を一緒に確認することが大切です。

この記事の答え

築40年という年数だけで、建て替えの必要性や、あと何年住めるかは決まりません。 増改築の記録と現在の建物を照合し、土台・床下・雨水の入りやすい接合部などの状態を調べてから、残す部分と直す部分を決めましょう。

最初に「家の履歴」と「これからの暮らし」を並べる

2026年時点の築40年前後は、おおむね1986年前後に建てられた住宅です。その間に、浴室交換、庭側への増築、和室から洋室への変更などが行われていることもあります。新築時の図面だけでは、現在の間取りや構造が分からない場合があります。

まず、家族の記憶も手掛かりに「いつ・どこを・何のために変えたか」を一枚にまとめます。東京都が紹介する住宅履歴情報には、設計図書、建築確認の書類、点検・リフォームの記録などが含まれます。書類がそろわなくても、分からないことを明確にして相談を始められます。

集めるもの	相談時に確認したいこと
新築・増築時の図面、確認済証・検査済証	現在の部屋数・外形と合うか。資料がない時期や工事はどれか。
修繕の見積書・写真・保証書	雨漏り、床下、配管など、過去に手を入れた場所と範囲。
家族の希望と生活のメモ	何人で住むか、1階中心の生活にしたいか、残したい庭や部屋はあるか。

現地調査の前に準備する資料とメモ

増改築した場所は、古い部分とのつながりを調べる

増築した部屋の境目で床に段差がある、以前は外壁だった場所に室内の出入口がある、屋根の形が途中で変わる。こうした情報は調査の手掛かりになります。ただし、見た目だけで施工不良や構造上の問題があると決めつけることはできません。

図面と現況を照らし、増築した範囲や壁・柱の変更箇所を整理する。
屋根と外壁の取り合い、窓まわりなど、雨漏りの履歴がある場所を伝える。
床下や小屋裏から確認できる範囲と、追加の調査が必要な範囲を分ける。

耐震性を調べる診断、劣化を調べる点検、法令への適合状況を調べる調査は、目的が異なります。増改築履歴が不明な場合は、何をどの調査で確認するかを建築士に相談しましょう。国土交通省は、増築や大規模の修繕等に先立つ建築士の調査に向けて、既存建築物の現況調査ガイドラインを公表しています。

庭側の土台と床下は、外まわりとセットで確認する

土台は、木造住宅で柱などを受ける、基礎上の木材です。普段は床や外壁に隠れています。久が原や田園調布などで庭のある戸建てを改修するなら、室内だけでなく、庭から建物に接する範囲も調査に含めたいところです。庭があること自体が劣化の原因という意味ではありません。

場所	施主が伝えたい観察・履歴	専門家に確認してもらうこと
庭・建物の外周	雨後に水が残る場所、土や植木鉢が建物に接する場所	排水や地面の高さ、通気を妨げる物、外周から見える傷み。
庭に面した部屋・増築境界	床の沈み、建具の開閉の変化、雨染みの発生時期	床組・土台などの状態と、症状の原因を調べる範囲。
床下・水回り周辺	漏水修理や防蟻処理の記録、点検口の位置	見える範囲の腐朽・蟻害・漏水の痕跡と、追加調査の必要性。

症状は診断結果ではなく、調査の手掛かりとして共有する

土台の傷みが見つかった場合も、部材の補修だけでよいか、水分が入る経路や周辺の状態も改善する必要があるかを確認します。住人が床下に潜ったり、木材を削ったりして確かめる必要はありません。安全な場所から日時と写真を残し、調査担当者へ伝えましょう。

「見えなかった部分」を見積もりの前に明らかにする

点検口がない、床下が低い、増築部分へ通り抜けられないなど、調査には制約があります。国土交通省の既存住宅状況調査方法基準の解説でも、床下の調査方法や対象部位が示されています。依頼時には、今回の調査で何をどこまで確認するかを聞いておきましょう。

「問題なし」と「未確認」は分けて記録

報告書では、確認できた範囲・見つかった症状・確認できなかった範囲を分けます。隠れた部分について判断が必要なら、点検口の追加や部分的な解体などの方法、費用、元に戻す範囲を相談します。調査をしたことだけで、家全体の安全性や残りの寿命が保証されるわけではありません。

工事中に新たな傷みが見つかる可能性に備え、追加工事は写真と説明を受け、金額・工期を確認してから承認する取り決めにします。あらかじめ合意しておくと、予算に合わせて工事範囲を調整しやすくなります。

大田区で確認したい耐震・地区計画・工事手続き

築40年だから旧耐震とは限りません。 耐震性の検討では、新築の時期や工法、増改築、劣化の状況を確認します。大田区には、条件に合う木造住宅を対象に、耐震診断・改修等を支援する制度があります。新耐震の住宅も条件によって対象になるため、区の耐震化助成の案内で対象条件と申請手順を確かめましょう。耐震コンサルタント派遣を除く各ステップは、契約前の申請と区の決定が必要です。

田園調布で外観や庭まわり、増築などを変える計画は、住所が田園調布地区の地区計画の対象区域に入るかも確認します。壁面の位置や外観、垣・さくなどに関する制限があり、適用は区域や計画内容によって異なります。田園調布全域や久が原に一律で同じ規定がかかるわけではありません。

また、2025年4月以降に着手する木造2階建て等の大規模なリフォームは、建築確認の対象となります。「大規模」は工事金額ではなく、主要構造部の一種以上について過半を改修するなどの範囲で判断します。仕上げ材のみの改修等は扱いが異なるため、国土交通省の案内を踏まえ、具体的な計画を建築士や確認窓口に相談してください。

長く住むための改修は、調査結果から順序を決める

見積もりを取るときは、設備のグレードと一緒に「建物を維持する工事」「暮らしを改善する工事」「将来に回せる工事」を整理します。耐震補強、配管、断熱などは、床や壁を開ける工事と調整すると、工事範囲を検討しやすくなります。

調査から改修へ進む4ステップ

STEP 1　履歴と希望を整理

増改築の記録、雨漏りなどの履歴、今後の住み方を共有する。

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STEP 2　現況と未確認箇所を把握

必要な診断・調査を選び、追加調査の方法も決める。

↓

STEP 3　工事範囲と総額を比較

補修・生活改善・申請設計・仮住まい・追加費用の扱いをそろえる。

↓

STEP 4　施工記録を残して点検へ

隠れる部分の写真、変更図面、使用材料、次回の確認項目を保管する。

広い範囲の構造補修が必要な場合や、希望の間取り・使い方を実現しにくい場合は、改修案と建て替え案を比べる段階です。家の状態、敷地条件、仮住まいを含む負担、残したい庭や住まいの価値を並べて考えます。築年数だけで先に結論を決めず、調査で分かったことを判断材料にしましょう。

よくある質問

Q. 築40年の戸建ては、あと何年住めますか？

A. 築年数だけから一律には答えられません。構造や雨水の浸入、劣化、修繕履歴を調べ、必要な改修と継続的な点検を計画します。「あと30年必ず住める」など、調査を伴わない説明だけで判断しないようにしましょう。

Q. 増築時の図面や書類が見つからなくても相談できますか？

A. 相談はできます。新築時の資料、当時の写真、工事会社の情報、家族の記憶を集め、不明な範囲を伝えてください。計画に必要な調査や資料の確認方法を建築士と整理します。

Q. 床下を一度点検すれば、土台はすべて確認できますか？

A. 点検口の位置、床下の高さ、基礎や増築部分の区切りなどにより、見えない箇所が残ることがあります。どこまで確認できたかを図や写真で説明してもらい、必要に応じて追加調査を検討します。

Q. 庭や植栽はリフォーム前にすべて撤去する必要がありますか？

A. 一律に撤去する必要はありません。残したいものを先に伝え、調査・足場・資材搬入に必要な場所、排水や通気との関係を確認します。保存・養生・一時移動などを含めて計画しましょう。

参考資料・情報の確認時点

情報確認日：2026年10月23日。制度の対象条件・受付状況や法令の運用は更新されます。個別の住宅の状態、工事手続き、地区計画への該当は、現地調査と関係窓口で確認してください。

本記事の監修者

小西圭司（こにしけいじ）

株式会社I.V HOME（アイブイホーム）代表取締役
外装劣化診断士・カラーコーディネーター・一般建築物石綿含有建材調査者

リフォーム業界に25年以上従事。全国規模の大手リフォーム会社で10年間支店長を務め、その後、同規模のリフォーム会社で11年間営業統括部長を歴任。これまで約2,000件の施工に携わり、豊富な現場経験と実績を積む。

業界に根強く残る手抜き工事への不安や価格の不透明さといった課題に向き合い、「きれいにするのは当たり前」という信念のもと、株式会社I.V HOMEを設立。

お客様一人ひとりに寄り添う反響型営業と適正な現場管理を徹底し、最長20年間の施工保証を導入。「一期一家」を経営理念に掲げ、住まいを通じて末永く信頼されるパートナーを目指す。

運営会社情報

会社名	株式会社アイブイホーム
本社	〒146-0085 東京都大田区久が原2₋20₋16 R城南ビル1階
フリーダイヤル	0120-014-524
代表取締役	小西圭司
事業内容	外壁、屋根塗装、防水工事、内装工事、エクステリア、設備、電気工事、水道工事、大工工事等など各種リフォーム工事
営業時間	9:30～18:00
定休日	日・月曜日

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